Доход на недвижимости в Сиднее и Москве
Недвижимость в Сиднее и Москве может и должна приносить доход. По крайней мере глупо брать недвижимость, которая приносит тебе только убытки. Да, сейчас в Австралии наблюдается падение цен, в Сиднее оно достигает 15 процентов за полтора года. В некоторых частях города это заметно в большей степени, где-то цена недвижимости "стоит", но не растёт. В Москве наблюдается неуклонный, но очень медленный рост цен, что уже позволяет вкладывать инвестиции в недвижимость. А как обстоят дела с "пассивным доходом"? Вообще-то вложение в недвижимость - это не совсем пассивный доход, но всё-таки давайте разберёмся, что за процент мы можем иметь на вложенный заработанный доллар или рубль.
Вот недвижимость в Сиднее. Ссылка может не работать в будущем, но стоимость жилья на 12/628 Crown Street, Surry Hills NSW 2010 составляет $458,000. Расходы на коммунальные платежи будут приплюсованы к постоянным выплатам в размере - Water $178.00pq, - Council $224.80pq, - Strata $484.00pq. То есть в сумме в квартал обычно "коммуналка" "весит" около $300 и итого это будет около $4000 в год. При сдаче в аренду хозяин будет выплачивать всё, кроме "коммуналки", то есть $3547.2 в год. А сколько же будет приносить аренда?
В шаговой близости сдаётся приблизительно такая же недвижимость: https://www.domain.com.au/19-551-elizabeth-street-surry-hills-nsw-2010-13152808. Там тоже есть парковочное место, так что обе студии почти "одноклассники". $390 в неделю. Умножаем это всё на 52 и вычитаем "накладные" и получаем $16700 на вложенные $458,000. В год. Мы не учитываем, что жильё старое и многое что надо менять. Не берём "драконовские" налоги с дохода и то, что мы будем платить "риелторам". Мы также не учитываем, что сонм электриков, сантехников и маляров нас просто "разденет", когда из строя будут выходить разные приборы. Но даже ничего этого не учитывая, если мы поделим годовой доход на стоимость жилья, мы получим какие-то "жалкие" 3.3%. Учитывая, что это - не последние деньги у человека, такой доход будет "сверху" остальных доходов и будет облагаться приблизительно 40 процентами налога. Останется же вам, друзья, не более 2 процентов. Когда же придёт пенсия, наличие дополнительной недвижимости лишит вас пенсии в размере около 2000 долларов в месяц. Славненько!
Теперь представим, что мы плавно перевели активы в Москву. Про остальную Россию я даже не говорю, ибо нет смысла. Либо это - "мышиная возня", либо малый процент. Москва и только Москва! Однобедрумная маленькая квартира в 32 квадратных метра не в Новой Москве, а во "ВнуктриМКАДье", обойдётся вам в 6 000 000 рублей со средним ремонтом и "айкеешной" мебелью. Учтите, в "сиднейском сценарии" мы вообще про мебель не говорили, но давайте "подыграем" Сиднею, ибо ему предстоит "жесточайшее поражение" в итоге. Сдавая это жилье, находящееся в десяти минутах пешком от метро за 3500 рублей в сутки на краткосрочной аренде, управляющая компания берёт с вас около 20 процентов дохода, обеспечивая уборку, мелкий ремонт и контроль за жильцами. Компания работает по принципу "АйрБиЭнБи", но со своими клиентами. Итак, "грязный доход" будет 3500х365=1,277,500 руб. "Чистыми" компания обещает платить 80 процентов, то есть 1,022,000 руб. Теперь делим эту сумму на стоимость квартиры. Получается, что 17 процентов в год. Те, кто хочет, могут проверить информацию по сайтам застройщиков жилья, "айрбиэнби" и управляющих компаний, такая как YE'S, занимающуюся в основном сдачей своего жилья в апарт-отелях, но не "брезгующих" и достаточно новым жильём у "сторонних" владельцев. Мы даём даже более выгодные условия.
Итак, семнадцать процентов против трёх и трети в Сиднее. Как я уже сказал, после налога в Австралии останется у вас не более двух процентов, к тому же "аппетиты" риелторов и риски, связанные с нерадивыми жильцами в Сиднее намного выше, чем в Москве. В Москве можно платить около шести процентов с прибыли, а вот в Австралии... Так что вложение капитала в Австралии и в Сиднее в пять-семь раз менее выгодно, чем в Москве. Ну, а то, что фактически никто из москвичей, осевших в Австралии, не продаёт свою недвижимость в столице России и некоторые русскоязычные австралийцы вообще уехали в Москву на постоянное жительство, как известный всем нам Константин Дзю, ставит большую "жирную" точку в этом повествовании. Мораль? Вкладывайтесь в жильё в Москве. Надо это делать расчётливо, с умом, но ... надо. Если, конечно, вы умеете считать деньги.